2026 반기 기준평가 2026. 10. 22.근거 공시 새 창에서 열기
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영업이익률 2026 2Q 46.9% → 2026 연간 14.3% (−32.6%p)
2021년 설립된 위탁관리부동산투자회사다. 미국 물류·산업용 부동산 4개소(인디애나폴리스·탬파·휴스턴 2개)의 수익권을 보유하는데 전부 100% 임차, Triple Net, 초기 15~25년 임대로에 1.5~5%의 임대료 상승 조항이 붙어 있고 임차인은 FedEx와 Amazon(보증인 AA-)이다. 계약 현금흐름의 질은 리츠 중 상위지만 자산이 4개뿐이고 부채비율이 62%이며 2026년 상반기에 순손실 77.7억을 기록했다.
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 50
- 전환비용
- 60
- 브랜드 / IP 소유
- 15
- 네트워크효과
- 10
- 가격결정력
- 35
- 마진추세
- 30
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
1. 계약의 질이 확실하다. 2026년 반기보고서(접수번호 20260814001129) 기준 투자자산은 4개로, 연면적 합계 99,767평(약 33만 sq.ft)이며 전부 임대율 100%다. FedEx Indianapolis(26,862평, 2020년 준공, 2035년 9월 만기 15년, 연장옵션 2065년 9월 10년×3회, 5년마다 임대료 5.00% 상승), FedEx Tampa(6,660평, 2017년 준공, 2032년 1월 만기, 연장 2042년 2월, 5년마다 2.00% 상승), Amazon Houston(24,073평, 2017년 준공, 2032년 7월 만기, 연장 2052년 7월 5년×4회, 연간 1.50% 상승), Academy Houston(42,172평, 2032년 1월 만기 25년, 연장 2067년 1월 5년×7회)다. 전부 Triple Net이라 부동산세·관리비·보험료를 임차인이 부담한다. 초기 15~25년 계약에 단계적 임_dbg료 상승까지 붙은 구조는 현화잠재적 현금흐름을 Wrapping해 주는 가장 강력한 형태다.
2. 임차인 신용이 높다. FedEx Ground Package System의 모회사는 세계 3대 물류·운송업체로 기술했고, Amazon Houston의 임대보증인은 전자상거래·클라우드 컴퓨팅 기업으로 S&P 기준 신용등급 AA-를 보유한다고 밝힌다. 이자보상형 임차와---| AA- 보증인은 리츠 자산에서 희소한 조합이다. Academy Sports 계열(Academy, Ltd.)이 42,172평으로 가장 크다.
3. 구조와 규제가 진입장벽을 만든다. 회사는 2021년 5월 21일 설립되어 같은 해 9월 15일 「부동산투자회사법」에 따라 국토교통부 장관으로부터 영업인가를 받았고, 「주식회사 미래에셋글로벌위탁관리부동산투자회사」 명의로 자산을 투자·운용해 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 한다. 현지는 SPC 다수를 통해 부동산을 보유하는 구조다. 시장 전체는 2026년 6월 기준 상장리츠 23개, 리츠 469개사, 총 자산 19.76조원 규모다.
4. 영업 현금흐름은 흑자다. 연결 기준으로 2026년 반기 영업수익 59.4억, 영업이익 27.8억(46.9%)이다. 2026년 사업보고서 기준으로는 매출 118.4억, 영업이익 16.9억, 총자산 3,834억, 자본 1,443억이다. 2025년 사업보고서(매출 121.9억, 영업손실 25.1억)보다는 영업흑자가 회복됐다.
비판적으로 봐야 할 것
- 1.순손실의 주원인은 헤지 손실이다. 2026년 1~6월 당기순이익은 -77.7억인데 영업손익은 +27.8억, 이자비용은 14.7억인데 파생상품거래손실이 86.2억, 파생상품평가손실이 5.4억이다. 금리·환율 파생의 손실이 영업이익을 완전히 삼켰다는 뜻으로, 실질 차입금리가 헤지 비용까지 포함하면 높다는 사실을 보여 준다. 헤지 손익은 언젠가 반전될 수 있지만 그때까지는 자본이 소모된다.
- 1.자산과 임차인이 집중돼 있다. 자산은 4개, 임차인은 3개(두 곳이 FedEx)뿐이다. 42,172평의 Academy Houston은 1973~2011년에 준공된 물량으로 다른 3개(2017~2020년 준공)보다 노후다. 특정 지역·특정 물류 수요에 의존하는 구조이고, 미국 물류 부동산 과잉 공급이 임대로를 밀면 갱신 시점(2032~2035년)의 조건이 지금의 계약보다 나빠질 수 있다.
- 1.재무 안전마진이 얇다. 2026년 반기말 총자산 3,834억 가운데 자본은 1,443억으로 부채는 약 2,391억, 부채비율은 62%다. 미국 금리 수준과 환율이 불리하게 움직이면 배당 가능한 운전자본이 줄어든다. 회사는 환율·이자율 파생으로 관리가 되고 있다고 설명하지만 헤지 비율과 비용은 확인하지 못했다.
- 1.연속 실적이 요동친다. 2024년 사업보고서 기준 매출 127.5억·영업이익 42.5억·순손실 7.7억, 2025년 사업보고서 기준 매출 121.9억·영업손실 25.1억·순손실 60.9억, 2026년 사업보고서 기준 매출 118.4억·영업이익 16.9억·순손실 23.6억이다. 매출은 3년 연속 줄고 순손실이 반복됐다.
- 1.리츠의 핵심 지표를 공시로 검증할 수 없다. FFO와 AFFO, 배당성향(당기 배당금 53.5억은 6개월 순이익 51.4억과 맞물린다), NAV, 개별 자산의 장부 대비 공정가치, 차입금의 만기별 구조와 금리가 이번 반기 공시에서 확인되지 않았다. 순손실만으로는 리츠의 내실을 판단할 수 없다.
- 1.회계기간 변경의 영향이 확인되지 않았다. 2026년 사업보고서(접수번호 20260616000171)의 자본변동표는 제9기 2025년 10월 1일부터 2026년 3월 31일까지를 경과기간으로 표시하고 직전 6개월(2025년 4월 1일~9월 30일)과 비교한다. 이 경과기간 수치와 DB의 연간 행을 어떻게 맞춰 읽어야 하는지 확인하지 못했다.
- 1.상장 규모와 유동성. 상장리츠 23개 가운데 가장 작은 축에 속하는 자산 규모(3,834억)이고, 지분 유동성과 거래대금 정보는 확인하지 못했다.
- 1.공시에서 확인하지 못한 것: ① FFO·AFFO ② 배당금 산정 기준과 배당성향 ③ 차입금 만기·금리· guarantor ④ 환율·금리 헤지 비율과 비용 ⑤ 개별 자산의 평가금액과 장부가 차이 ⑥ NAV ⑦ 지분 유동성·거래대금 ⑧ 부동산 OWNER인 미래에셋맵스미국17-1호 수익증권 등과의 그룹 내부 거래 조건.
총평
미래에셋글로벌리츠를 42점으로 놓는다. 이 회사의 가치는 계약에 있다. 미국 물류·산업용 부동산 4개소가 100% 임차이고 Triple Net이며 초기 임대로가 15~25년이고 1.5~5%의 단계적 상승 조항이 붙어 있고, 임차인이 FedEx와 Amazon(보증인 AA-)다. 리츠에서 이 정도의 계약 품질은 상위권이고 1~6월 영업이익 27.8억(46.9%)이 그 계약을 돈으로 바꾼 결과다. 위에서 점수를 낮춘 이유는 반대편에 있다. 자산이 4개, 임차인이 3개뿐이고 자산의 42%는 1973~2011년 준공 물량이며, 부채비율 62%인 상태에서 1~6월 순손실 77.7억의 대부분이 파생상품 거래손실 86.2억이다. 매출은 3년 연속 줄었다. 같은 업종의 목록 점수(미래에셋맵스리츠 65, 코람코더원리츠 65, 이지스밸류플러스리츠 48, NH올원리츠 44 등)는 다수가 아직 사람·AI 평가가 없는 규칙 점수여서 그대로 비교 기준으로 삼기 어렵고, 실제 상장 리츠와 나란히 놓을 때 42 정도가 맞다. 앵커 기준(샤넬 90·삼성전자·SK하이닉스 80·게임업 평균 30)과는 다른 축의 회사다.