2026 사업 기준평가 2026. 10. 23.근거 공시 새 창에서 열기
서울 하나증권빌딩을 기반으로 임대수익을 내는 위탁관리 리츠다. 최근 사업기간(2026.3~5월) 매출 90억원·영업이익 67억원, 영업이익률 73.6%를 기록했다.
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 65
- 전환비용
- 60
- 브랜드 / IP 소유
- 55
- 네트워크효과
- 5
- 가격결정력
- 55
- 마진추세
- 60
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
해자의 원천: 서울 핵심권역 단일 오피스
2026 사업보고서(20260813000607)에 따르면 회사는 2015년 설립된 위탁관리부동산투자회사로, 운용부동산은 서울특별시에 위치한 하나증권빌딩(구 하나금융투자빌딩)이다. 사업연도가 3개월 단위로, 최근 사업기간(2026.3~5월) 매출 90.4억원, 영업이익 66.5억원, 순이익 37.7억원이다. 2022년 이후 5개 사업기간 연속 흑자이며, 영업이익률은 65.7~73.6%로 안정적이다. 서울 핵심권역 오피스의 희소성, 임대차계약의 전환비용, 리츠의 배당 구조가 해자의 기반이다.
재무·리스크
자산 5,113억원, 자본 1,965억원으로 부채총계는 약 3,148억원이다. FFO·AFFO, 임대율, 임차인 집중도, 임대계약 만기, 이자부 차입의 만기·금리 구조는 발췌에서 확인하지 못했다. 단일 자산 의존도가 높고, 오피스 공실률·임대료 사이클과 금리 변화에 민감하다.
비판적으로 봐야 할 것
- FFO·AFFO가 발췌에 없어 현금배당 지속성과 감가상각 조정 후 이익을 확인하지 못했다.
- 임대율, 임차인 집중도, 임대계약 잔여기간, 임대료 조정 조건을 확인하지 못했다. 단일 자산·단일 빌딩 의존도가 높다.
- 이자부 차입금의 규모·만기·금리(고정/변동)와 리파이낸싱 계획은 확인하지 못했다. 부채총계 약 3,148억원에는 임대보증금 등 비이자성 부채가 포함될 수 있다.
- 3개월 단위 사업연도라 최근 사업기간 실적이 연간으로 환산 가능한지, 공실·운영비 변동이 반영됐는지 확인하지 못했다.
총평
서울 핵심권역 단일 오피스, 5개 사업기간 연속 흑자, 70% 안팎의 영업이익률은 안정적인 임대 해자다. 다만 단일 자산·임차인 집중, FFO 미확인, 금리 민감도를 감안해 60점으로 둔다. 삼성전자·SK하이닉스(80)보다 낮고, 게임업 평균(30)보다 높다.