2026 1Q 기준평가 2026. 08. 14.근거 공시 새 창에서 열기
분양수입이 0으로 미분양 위험을 구조적으로 지지 않는 도급 중심이고 관급이 시공실적의 28.1%이며 토목 관급이 2년 39% 늘었다. 다만 매출이 2년 18.7% 줄었고 2025년 4분기가 적자이며, 사업의 개요가 두 문장뿐이라 수주잔고를 하나도 확인하지 못했다.
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 40
- 전환비용
- 25
- 브랜드 / IP 소유
- 30
- 네트워크효과
- 5
- 가격결정력
- 25
- 마진추세
- 40
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
분양 위험을 지지 않는다.
| 구분 | 제42기(2024) | 제43기(2025) | **제44기 1Q** |
|---|---|---|---|
| 건축 민간 | 1,982억 | 1,443억 | 340억 |
| 건축 관급 | 162억 | 222억 | 30억 |
| 토목 관급 | 308억 | 428억 | 107억 |
| 분양수입 | 71억 | 0 | 0 |
| 기타 | 75억 | 20억 | 10억 |
| 합계 | 2,598억 | 2,113억 | 488억 |
분양수입이 2025년부터 0이다 — 지어서 파는 것이 아니라 발주받아 짓는 도급 중심이라 미분양이 재고로 남는 위험을 구조적으로 지지 않는다. 같은 프레임의 동원개발(44)이 분양 0.50%, KCC건설(43)이 0.91%로 같은 근거를 받았고, 서한(33)이 자체 분양 51.9%에 미분양 미공시로 33에 묶인 것과 정반대다(관찰 12-1의 ③).
관급이 늘고 있다. 건축 관급과 토목 관급을 합쳐 137억으로 시공실적의 28.1% 이고, 토목 관급이 308억 → 428억으로 2년 +39.0% 늘었다 — 발주처가 국가·지자체·공공기관이라 대금 회수 위험이 낮다. 회사가 관토목을 "안정적인 수익구조"로 서술한다. 계룡건설산업(44)이 관급 잔고 71.4%로 같은 자리에 있었다.
포트폴리오가 넷이다.
"1983년 5월 30일 설립된 신원종합개발㈜는 **민간 아파트 사업과 자체 브랜드를 보유한
고급빌라사업, 최근 발주처 다각화로 성장 추세에 있는 플랜트 사업,
안정적인 수익구조의 관토목 사업** 등 다양한 포트폴리오를 가진 종합건설업체입니다."
고급빌라는 자체 브랜드를 갖고, 플랜트는 발주처를 넓히며 자라는 축이라고 회사가 쓴다 — 주택 경기 하나에 걸려 있지 않다는 서술이다.
시공실적을 관급과 민간으로 나눠 3기 시계열 공시하고, 1983년 설립으로 43년째다.
비판적으로 봐야 할 것
사업의 개요가 두 문장이다.
digest 에서 확보한 사업 설명이 위에 인용한 한 문단이 전부이고, 수주잔고·발주처·부문별 손익·미분양·PF 우발채무가 하나도 나오지 않는다(함정 11-3). 동원개발(44)이 수주잔액 2조 821억(분기매출 27.9배)을, 계룡건설(44)이 도급잔고 5.89조와 관급 71.4%를 냈던 자리가 비어 있다 — 받아 놓은 물량이 얼마인지 모르므로 매출 감소가 바닥인지 진행형인지 가릴 수 없다(관찰 12).
매출이 크게 줄었다. 2,598억 → 2,113억으로 2년 −18.7% 이고, 이번 분기도 654억 → 488억으로 −25.5% 다. 관찰 12-1이 확인한 건설 축소 국면과 겹치는데, 그 국면의 다른 건설사들이 마진은 올랐던 것과 달리 이 회사는 연간이 5.78% → 4.07%로 내렸다.
분기 진폭이 크다.
| 1Q | 2Q | 3Q | 4Q | 연간 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 4.26% | 1.57% | 3.44% | 13.72% | 5.78% |
| 2025 | 5.74% | 2.70% | 10.99% | −1.46% | 4.07% |
| 2026 | 6.82% |
폭이 15.18%p 이고 2024년 4분기 13.72%와 2025년 4분기 −1.46%가 같은 표에 있다 — 공사 진행률과 원가 정산이 특정 분기에 몰리는 구조인데 회사가 그 내용을 설명하지 않는다.
민간 건축이 69.8%다. 관급이 늘었다 해도 시공실적의 3분의 2 이상이 민간 아파트이고, 그 발주처가 조합이나 시행사면 대금 회수 위험이 남는다 — 발주처 구성이 공시되지 않는다.
고급빌라 브랜드의 이름과 실적이 없다. "자체 브랜드를 보유한 고급빌라사업"이 근거인데 브랜드명도, 그 매출도 나오지 않는다.
플랜트의 크기를 모른다. "발주처 다각화로 성장 추세"라고 쓰면서 시공실적 표에는 건축·토목·분양·기타만 있고 플랜트가 따로 없다 — 어디에 포함되는지도 밝히지 않는다.
분기 매출이 488억이다. 종합건설사로는 작은 규모이고, 공사 하나가 분기를 흔든다.
종속회사가 없다. 별도만 있어 부문별 손익을 나눌 것도 없다.
PF 우발채무가 확인되지 않는다. 건설사에서 가장 중요한 항목인데 digest 에서 잡히지 않았다.
총평
42. 동원개발(44)·계룡건설산업(44) 아래, KCC건설(43) 아래, 남광토건(42)과 같은 자리, 서한(33) 위에 둔다.
신원종합개발의 근거는 위험을 지지 않는 구조다. 분양수입이 2025년부터 0으로 지어서 파는 것이 아니라 발주받아 짓는 도급 중심이라 미분양이 재고로 남는 위험을 구조적으로 지지 않는다 — 서한(33)이 자체 분양 51.9%에 미분양 미공시로 묶인 것과 정반대다. 관급이 시공실적의 28.1% 이고 토목 관급이 2년 +39.0%로 늘어 대금 회수 위험이 낮으며, 회사가 관토목을 "안정적인 수익구조"로, 플랜트를 "발주처 다각화로 성장 추세"로 쓴다. 민간 아파트·고급빌라·플랜트·관토목 넷으로 포트폴리오를 서술하고 시공실적을 관급·민간으로 나눠 3기 공시한다.
43 위로 못 가는 이유는 자료와 규모다. 사업의 개요가 한 문단뿐이라 수주잔고·발주처·미분양·PF 우발채무를 하나도 확인하지 못했다 — 동원개발이 잔액 2조 821억을, 계룡건설이 관급 71.4%를 낸 자리가 비어 있고, 받아 놓은 물량을 모르므로 이 매출 감소가 바닥인지 진행형인지 가릴 수 없다. 매출이 2년 −18.7%에 이번 분기 −25.5% 이고, 같은 국면의 다른 건설사들이 마진을 올린 것과 달리 연간이 5.78% → 4.07%로 내렸다. 2025년 4분기가 −1.46% 적자에 폭이 15.18%p 다.
그리고 시공실적의 69.8%가 민간 건축인데 발주처 구성이 없고, 근거로 든 고급빌라 브랜드명과 플랜트 매출도 나오지 않는다.
수주잔고와 PF 우발채무가 공시되면 다시 볼 지점이다.