2026 1Q 기준발행 2026. 08. 12.근거 공시 새 창에서 열기
최신 실적 반영 전 · 이 평가는 2026 1Q 공시까지를 근거로 썼습니다. 이후 2026 2Q 실적이 공시되었습니다.
영업이익률 2026 1Q 0.3% → 2026 2Q −6.7% (−6.9%p)
대구 기반 건설사로 화성파크드림 브랜드를 갖고 부문별 매출·원가·자산·부채를 공시하며 수주잔고가 분기매출의 32.5배다. 다만 분양이 937억에서 19억으로 사라지며 매출이 −54.4%가 됐고 마진이 0.28%이며, 잔고의 상당 부분이 미착공 소규모재건축·가로주택정비다.
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 30
- 전환비용
- 25
- 브랜드 / IP 소유
- 30
- 네트워크효과
- 5
- 가격결정력
- 25
- 마진추세
- 25
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
부문별로 매출과 매출원가를 함께 공시한다 — 매출총이익을 역산할 수 있는 형태다.
| 부문 | 매출 | 매출원가 | **매출총이익률** |
|---|---|---|---|
| 건축 | 536.6억(77.8%) | 464.0억 | 13.5% |
| 토목 | 89.8억(13.0%) | 82.8억 | 7.8% |
| 분양 | 18.9억(2.7%) | 18.3억 | 2.8% |
| 기타(임대·시설물유지관리) | 44.3억(6.4%) | 33.1억 | 25.2% |
부문별 자산·부채도 함께 낸다. 이 프레임의 건설사 중 계룡건설산업(44)· 서희건설(38)과 같은 수준의 공시다.
수주잔고가 크다.
| 금액 | |
|---|---|
| 수주총액 | 2조 7,487억 |
| 기성 | 5,071억 |
| 수주잔고 | 2조 2,416억 |
분기 매출(690억)의 32.5배이고, 이 프레임에서 확인된 최대 배수다 (서한 16.1배, 서희건설 8.9배, 계룡건설산업 8.8배).
브랜드가 있다. 아파트 브랜드가 '화성파크드림'이고, 회사가 "자연친화적인 단지설계와 고객중심의 신평면 구성 ... 브랜드 명성을 전국적으로 확고히"한다고 쓴다. 평택에 근린공원을 조성한 사례를 든다.
전 부문 ISO 인증을 갖췄다 — 9001(품질)·14001(환경)·45001(안전보건). 관급 시설물 공사가 건축 부문의 한 축이고, 도로·교량·터널·지하철·상하수도가 토목이다.
2025년 연간 마진이 6.56% 였고 4분기는 11.44%였다.
비판적으로 봐야 할 것
분양이 사라지면서 매출이 반토막 났다.
| 부문 | 2026 1Q | 2025 1Q | 증감 |
|---|---|---|---|
| 건축 | 536.6억 | 419.4억 | +28.0% |
| 토목 | 89.8억 | 85.4억 | +5.2% |
| 분양 | 18.9억 | 936.8억 | −98.0% |
| 기타 | 44.3억 | 69.4억 | −36.2% |
| 합계 | 690억 | 1,511억 | −54.4% |
한 해 전 매출의 48.9%였던 분양이 2.7%가 됐다. 자체 분양 사업은 준공·입주 시점에 매출이 몰리는 구조라 그 사이클이 끝나면 공백이 생긴다 — 모나용평(38)이 "매출 37.5%였던 콘도 분양이 소멸"해 감점된 것과 같은 형태다.
마진이 0.28%다. 영업이익 1.9억이고, 직전 분기(11.44%)에서 한 분기 만에 사라졌다.
| 1Q | 2Q | 3Q | 4Q | 연간 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 7.82% | 3.50% | 3.08% | 0.00% | 3.87% |
| 2025 | 7.00% | 2.02% | 11.44% | −3.61% | 6.56% |
| 2026 | 0.28% |
폭이 15.05%p 이고 2025년 4분기가 적자였다.
수주잔고 32.5배의 성질이 문제다. 잔고 명세를 보면 발주처가 삼일맨션소규모재건축사업조합, 동진아파트가로주택정비사업조합, 복현시영아파트소규모재건축정비사업조합 같은 조합이고 완공예정일이 "미착공"으로 표시된 건이 여럿이다.
회사가 그 사실을 각주로 밝힌다.
"완공예정일에 '미착공' 표시 사업장은 **주택재건축사업 등으로
분양일정 등이 확정되지 않았기에** 향후 일정 확정시 표기합니다."
관찰 12의 확인 항목 그대로다 — 배수가 아니라 그 계약을 누가 발주했고 언제 매출이 되는지가 중요하다. 서희건설(38)이 지역주택조합 발주로 감점됐는데, 소규모재건축·가로주택정비 조합도 조합원 동의와 사업성 확보가 안 되면 착공하지 못한다.
공통부문 자산이 4,595억으로 전체의 62.7%다. 부문별 자산을 나눠 공시했는데 3분의 2가 어느 부문에도 배분되지 않는다. 그 안에 무엇이 있는지 알 수 없다.
분양 부문 자산이 882억 남아 있다. 매출은 19억뿐인데 자산이 그만큼이라면 아직 팔지 못한 물량이 있다는 뜻인데, 미분양 호수나 분양률을 공시하지 않는다.
PF 우발채무를 확인하지 못했다. 금융부채 만기 분석에서 총 2,274억이 잡히지만 보증 잔액이 digest 에 없다.
대구·평택 중심의 지역 건설사다. 본사 사옥과 파크드림갤러리가 대구에 있고 분양 사례가 평택이다. 전국 브랜드라고 쓰지만 사업 지역이 좁다.
총평
38. 서희건설(38)과 같은 자리에 둔다.
둘 다 부문별 손익을 공시하고, 둘 다 수주잔고를 건별로 밝히며, 둘 다 그 잔고의 발주처가 조합이다.
한신공영(40)·계룡건설산업(44) 아래인 것은 매출 −54.4%와 마진 0.28% 때문이다. 관찰 12-1이 확인한 2026년 1분기 건설사들은 마진이 오르고 매출이 줄었는데, HS화성은 매출이 절반이 되면서 마진도 0에 가까워졌다.
서한(33) 위인 것은 부문별 매출원가를 공시해 매출총이익을 역산할 수 있고, 건축 부문이 13.5%로 실제 이익을 내며, 관급 시설물이 한 축이기 때문이다.
이 회사의 문제는 분양 사이클이다. 전년 1분기에 937억을 인식하고 이번에 19억이라면 그 사이에 준공이 끝났다는 뜻이고, 다음 분양이 시작되기 전까지 도급 공사만 남는다. 그 도급의 상당수가 미착공 조합 사업이라면 공백이 길어질 수 있다.
분양 부문 자산 882억이 무엇인지, 미분양이 얼마인지를 공시하면 판단이 달라진다. 지금은 그것을 모른 채 매긴 점수다.