2026 1Q 기준평가 2026. 08. 13.근거 공시 새 창에서 열기
최신 실적 반영 전 · 이 평가는 2026 1Q 공시까지를 근거로 썼습니다. 이후 2026 2Q 실적이 공시되었습니다.
영업이익률 2026 1Q 7.3% → 2026 2Q 2.8% (−4.5%p)
수주잔액이 2조 821억으로 분기 매출의 27.9배이고 이 프레임 건설사 중 가장 크며, 분양수익이 0.50%뿐이라 미분양 위험을 구조적으로 지지 않는다. 다만 매출이 2년 −25.6%이고 2024년 하반기 두 분기가 적자였으며, 진행 공사에 지역주택조합이 둘 있다.
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 40
- 전환비용
- 30
- 브랜드 / IP 소유
- 35
- 네트워크효과
- 5
- 가격결정력
- 30
- 마진추세
- 40
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
받아 놓은 일이 분기 매출의 스물여덟 배다.
"당사의 주요 매출은 공사수익으로 이루어져 있으며 당기 공사수익은 73,786백만원(99.03%),
분양수익은 373백만원(0.50%), 임대수익은 350백만원(0.47%)이며,
보고서 작성일 현재 2조 821억의 수주잔액이 남아 있습니다."
수주잔액 2조 821억 ÷ 분기 매출 745억 = 27.9배다. 이 프레임에서 확인한 건설사 중 가장 크고, HS화성(38)의 32.5배 다음이며 서희건설(38)의 8.9배, 계룡건설산업(44)의 8.8배를 크게 넘는다.
그리고 분양이 0.50%뿐이다. 관찰 12-1이 확인한 대로 이 국면에서 건설사를 가르는 셋 중 하나가 미분양 공시인데, 동원개발은 그 위험을 구조적으로 지지 않는다. 직접 지어 파는 것이 아니라 받아서 지어 준다 — KCC건설(43)이 "분양이 매출의 0.91%뿐인 도급 중심"으로 43을 받았고, 동원개발은 그보다 더 낮다. 서한(33)이 자체 분양 51.9%에 미분양 미공시로 33이었던 것과 정확히 반대편이다.
관급 실적이 쌓여 있다.
"관급 및 도급공사 부문에서는 에코델타시티 1단계 4공구 조성공사,
병문천 하류 하천재해예방사업, 화성동탄(2) 택지개발 5-2공구 조경공사,
세운상가군 공공공간 조성공사, 컨버젼스홀 신축공사, 부산 아미4 행복주택,
부산항(북항) 재개발사업 마리나 건립공사, 에코18블럭 공공분양주택건립사업,
동남권 방사선 산업단지 조경공사, 일광지구 4BL 민간참여 공공주택건설 등을 준공하였습니다."
관급 공사는 실적이 곧 다음 입찰의 자격이고, 발주처가 국가·지자체·공공기관이라 대금 회수 위험이 낮다. 계룡건설산업(44)이 "관급 잔고 71.4%"로, 남광토건(42)이 "관급 94.15%"로 같은 근거를 받았다. 행복주택·공공분양주택·택지개발·항만 재개발이 목록에 함께 있다.
브랜드가 둘이다 — 동원로얄듀크와 비스타동원으로 아파트와 주상복합을 나눠 쓴다. 준공 목록에 화명3차·부암2차·동대구2차처럼 같은 지역에 차수를 이어 가는 단지가 있다 — 한 번 지은 곳에서 다시 부른다는 뜻이다.
전방이 부산·경남에 두텁다 — 화명·서면·부전동·연산동·사상·해운대·광안· 경성대부경대역·울산신복·양산덕계·창원무동으로 지역 기반이 분명하고 그 안에서 이름이 알려져 있다.
마진이 4~7%대로 유지된다. 2025년 네 분기가 4.96·4.05·4.68·4.03%로 고르고, 이번 분기 7.30%는 그 위다.
원재료 비중이 낮다 — 레미콘 16.8%, 철근 9.7%로 합쳐도 26.5% 다.
비판적으로 봐야 할 것
매출이 2년 −25.6%다(5,204억 → 3,873억). 이번 분기도 909억 → 745억으로 −18.0% 다. 수주잔액이 27.9배인데 매출은 줄고 있다 — 받아 놓은 일이 매출로 바뀌는 속도가 느리다는 뜻이고, 회사가 그 이유를 설명하지 않는다.
2024년 하반기 두 분기가 적자다.
| 1Q | 2Q | 3Q | 4Q | 연간 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 14.30% | 5.98% | −6.53% | −7.76% | 4.04% |
| 2025 | 4.96% | 4.05% | 4.68% | 4.03% | 4.41% |
| 2026 | 7.30% |
폭이 22.06%p 에 적자 둘이고, 2024년 1분기 14.30%와 4분기 −7.76%가 같은 해에 있다. 공사 원가 정산이 특정 분기에 몰리는 구조로 보이는데 회사가 그 진폭을 한 줄도 다루지 않는다.
진행 공사에 지역주택조합이 둘이다 — 대명동이천동 지역주택조합 공동주택과 광안지역주택조합 공동주택이다. 서희건설(38)이 "5대 매출처가 전부 지역주택조합"이고 대손상각비 99.3억이 영업이익과 맞먹는다는 이유로 38에 묶였다. 조합은 법인이 아니라 개인들의 모임이라 지급 능력이 사업 진행에 달려 있고, 동원개발은 그 비중을 밝히지 않는다.
수주잔액의 내용이 없다. 2조 821억이라는 총액만 쓰고 관급과 민간의 비중, 발주처, 착공 여부, 계약 시점이 나오지 않는다(관찰 12). 계룡건설산업(44)은 관급 71.4%를 숫자로 냈고, HS화성(38)은 잔고에 미착공 조합 물량이 다수임을 드러냈다. 동원개발의 잔고 안에 무엇이 들어 있는지 알 수 없다.
부문별 손익이 없다. 공사·분양·임대로 매출은 나누면서 이익이 나뉘지 않는다(관찰 13).
미분양과 PF 우발채무를 공시하지 않는다. 분양이 0.50%뿐이라 위험이 작을 것으로 보이지만, 자체 사업이나 지급보증이 있는지 확인할 수 없다.
해외 사업이 없다. 전방이 국내 건설, 그중에서도 부산·경남에 몰려 있고 지역 경기가 나빠지면 완충이 없다. 관찰 12-1이 확인한 완충 부문(해외 플랜트·수처리·환경·관급 비중 공시)이 이 회사에는 서술되지 않는다.
판가와 원가 추이가 없다. 레미콘·철근 매입액만 있고 단가 시계열이 나오지 않는다(관찰 9).
분기 매출이 745억이다. 관찰 6의 문턱은 넘지만 공사 하나가 분기를 바꾸는 크기다.
연결과 별도가 거의 같다(7.30% vs 7.32%) — 사실상 단일 법인이다.
총평
44. 계룡건설산업(44)·GS건설(44)·SGC E&C(44)와 같은 자리, KCC건설(43) 위, 한신공영(40) 위에 둔다.
동원개발의 근거는 잔고와 구조다. 수주잔액 2조 821억이 분기 매출의 27.9배로 이 프레임 건설사 중 가장 크고, 분양수익이 0.50%뿐이라 미분양 위험을 구조적으로 지지 않는다 — 관찰 12-1의 세 항목 중 하나를 통째로 비껴간다. KCC건설(43)이 같은 근거로 43이었는데 동원개발은 그보다 더 낮다. 에코델타시티·부산항 재개발·행복주택·공공분양처럼 관급 준공 실적이 쌓여 있고, 동원로얄듀크·비스타동원 브랜드로 같은 지역에 차수를 이어 간다.
45 위로 못 가는 이유는 셋이다 — ① 매출이 2년 −25.6% 다. 잔고가 27.9배인데 매출이 줄어드는 이유를 설명하지 않는다 ② 2024년 3·4분기가 −6.53%, −7.76%로 연속 적자이고 폭이 22.06%p 인데 회사가 그 진폭을 다루지 않는다 ③ 잔고 2조 821억의 내용이 없다. 관급과 민간의 비중도, 발주처도, 착공 여부도 나오지 않고, 진행 공사에 지역주택조합이 둘 있는데 그 비중도 없다.
계룡건설산업(44)이 같은 자리인 것은 그쪽이 관급 71.4%를 숫자로 내고 부문별 손익까지 공시하기 때문이다 — 잔고 배수는 동원개발이 세 배 이상 크지만, 관찰 12가 확인한 대로 배수 자체는 해자가 아니다.
수주잔액의 구성이 공시되면 다시 볼 지점이다.