2026 사업 기준평가 2026. 10. 24.근거 공시 새 창에서 열기
롯데백화점·마트·아울렛·호텔 등에 임대하는 리츠다. 2026년 상반기 임대수익 389억원·영업이익 261억원, 순이익 106억원을 냈다.
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 45
- 전환비용
- 60
- 브랜드 / IP 소유
- 30
- 네트워크효과
- 5
- 가격결정력
- 45
- 마진추세
- 60
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
해자의 원천: 롯데 유통자산 장기임대
2026 사업보고서(20260921000222)에 따르면 회사는 롯데쇼핑·롯데글로벌로지스와 책임임대차계약, 호텔롯데 등과 임대차계약을 체결하고 백화점·마트·아울렛·물류센터·호텔을 임대한다. 임대차기간은 4~15년이고, 일부는 매년 1.5% 인상 또는 소비자물가지수 연동, 호텔은 매출연동 임대료를 적용한다. 2019~2026년 8년 연속 흑자, 영업이익률 58.3~67.8%다. 상반기 임대수익 389.3억원, 영업이익 260.6억원, 순이익 105.7억원을 냈다. 단순 FFO는 순이익 105.7억원 + 감가상각 200.9억원 - 매각예정자산처분이익 34.8억원 = 약 271.8억원이다.
실적
2026년 상반기 임대수익 389.3억원, 영업이익 260.6억원, 순이익 105.7억원이다. 2026 사업연도 매출 821억원, 영업이익 557억원, 순이익 238억원이다. 자본 1조 1,145억원, 자산 2조 8,832억원이다.
비판적으로 봐야 할 것
- 공시에 FFO·AFFO가 없다. 위 FFO는 단순 계산이고, 유지보수 capex·임대보증금 변동을 반영한 AFFO는 계산하지 못했다.
- 임대율과 임차인별 매출 비중은 발췌에서 확인하지 못했다. 롯데쇼핑·롯데글로벌로지스·호텔롯데 등 롯데 계열 의존도가 높다.
- 차입금 9,428억원, 사채 6,314억원, 임대보증금 1,301억원으로 총차입성 부채가 1조 7,044억원이다. 자산 대비 59.1%다.
- 상반기 이자비용 32.4억원, 연환산 64.8억원이다. 금리가 1%p 오르면 연 이자 약 170억원이 늘어 연환산 FFO 544억원의 31%를 잠식한다.
- 최소리스료 수취계획은 1년 이내 153억원, 1~5년 402억원, 5년 초과 45억원이다. 임대 만기·재계약 조건과 공실 위험은 확인하지 못했다.
- 매각예정자산처분이익 34.8억원이 순이익에 포함됐다. 배당성향·배당 지속성과 자산 재조달 금리는 확인하지 못했다.
총평
롯데 유통자산의 장기 책임임대차, 8년 연속 흑자, 67.8% 영업이익률은 임대수익의 안정성이다. 다만 차입 1조 7,044억원과 금리 1%p당 FFO 31% 잠식, 롯데 계열 임차인 집중, FFO/AFFO 미공시를 감안해 50점으로 둔다. 삼성전자·SK하이닉스(80)보다 낮고, 게임업 평균(30)보다 높다.