2026 1Q 기준평가 2026. 08. 08.근거 공시 새 창에서 열기
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영업이익률 2026 1Q 32.2% → 2026 2Q 28.7% (−3.4%p)
광주광역시 점유율 51.6%로 지역 독점에 가깝다. 마진이 2년째 28.5%로 고정인데 매출도 2년째 1,840억에서 움직이지 않는다
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 60
- 전환비용
- 35
- 브랜드 / IP 소유
- 40
- 네트워크효과
- 15
- 가격결정력
- 55
- 마진추세
- 55
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
한 도시의 절반을 갖고 있다
"2025년 기준 광주광역시 내 시장 점유율은 51.6%(전년대비 +0.6%)를 기록했습니다."
"지속적인 매장 리뉴얼과 MD 재편을 통해 호남 지역 내 압도적 1위의 위상을 공고히"
백화점은 상권 안에서 자리를 먼저 잡은 쪽이 유리하다. 대형 부지, 교통, 브랜드 유치가 한번 자리 잡으면 후발주자가 같은 상권에 다시 만들기 어렵다.
점유율이 51.6%이고 전년 대비 0.6%p 올랐다. 케이티앤지(52)가 줄어드는 시장에서 몫을 늘린 것과 같은 형태다.
마진이 2년째 28.5%다
| 기간 | 매출 | 영업이익 | 영업이익률 |
|---|---|---|---|
| 2024 연간 | 1,835.8억 | 523.3억 | 28.5% |
| 2025 연간 | 1,842.1억 | 524.7억 | 28.5% |
| TTM | 1,874.5억 | 552.5억 | 29.5% |
| 2025 1분기 | 454.7억 | 128.9억 | 28.4% |
| 2026 1분기 | 487.1억 | 156.7억 | 32.2% |
분기별로도 24.4%~32.2% 안에 있다. 소수점까지 같은 마진이 2년 연속 나왔다.
이번 배치에서 한미반도체(47.2 → 16.6%), 디아이티(24.4 → 33.9%), 솔본(−24.0 ~ 54.2%)이 크게 튄 것과 대비된다.
2026년 1분기는 백화점 매출 455억(+8.5%), 영업이익 150억(+23.9%)이다.
백화점 매출은 이미 순액이다
백화점 회계에서 특정매입(위탁판매) 상품은 총 판매액이 아니라 수수료만 매출로 잡힌다. 임대매장도 임대수익만 인식한다.
그래서 28.5%라는 마진은 소매 총매출 대비가 아니라 수수료·임대료 수입 대비다. 디모아(18)나 디어유(42)처럼 순액 인식이지만, 여기서는 그것이 업계 표준 회계이고 동종업계와 비교 가능하다는 점이 다르다.
터미널을 사서 복합개발 부지를 확보했다
"2024년 7월 1일 금호고속 주식회사와의 영업양수도 계약을 통해 광주종합버스터미널(유스퀘어) 를 확보하였으며, 이를 백화점 복합개발 프로젝트의 핵심 부지로 활용해 나갈 계획"
대지 19,736평, 연면적 26,727평. 일평균 12,000명 이상이 오가고 88개 버스 노선이 있다. 도심 교통 허브를 확보한 것이고, 상권 방어와 확장의 근거가 된다.
| 사업 | 2026 1분기 | 비중 |
|---|---|---|
| 백화점 | 455억 | 93.4% |
| 부동산·여객터미널 | 32억 | 6.6% |
비판적으로 봐야 할 것
매출이 2년째 움직이지 않는다
| 기간 | 매출 |
|---|---|
| 2024 연간 | 1,835.8억 |
| 2025 연간 | 1,842.1억 (+0.3%) |
2년 연속 사실상 같은 숫자다. 점유율은 0.6%p 올랐는데 매출은 제자리라는 것은 광주 백화점 시장 자체가 줄고 있다는 뜻이다.
회사도 그렇게 쓴다.
"중장기적으로 상권내 경쟁심화 및 경기불황이 예상됨에 따라..."
케이티앤지(52)도 줄어드는 시장에서 점유율을 늘렸지만 매출은 5.9조 → 6.6조로 성장했다. 광주신세계는 점유율만 지키고 매출이 늘지 않는다.
한 도시, 한 점포다
광주광역시 백화점 하나가 매출의 93.4%다. 지리적으로도 사업적으로도 분산이 없다.
- 인구 감소·상권 이동이 그대로 매출이 된다
- 온라인 쇼핑 전환은 백화점 전체가 겪는 구조 변화다
- 광주 상권에 새 경쟁자가 들어오면 51.6%가 바로 흔들린다
SFA(22)가 "고객이 삼성·SK뿐", 유바이오로직스(38)가 "매출 99.63%가 콜레라 백신"으로 감점된 것과 종류는 다르지만 집중도라는 점에서는 같다.
브랜드가 자기 것이 아니다
'신세계' 이름과 MD·바잉 파워는 모기업 것이다. 회사가 하는 일은 그 브랜드로 광주에서 점포를 운영하는 것이다.
F&F(33)가 MLB·DISCOVERY를 빌려 쓰고, HD현대마린엔진(35)이 MAN 설계를 빌리는 것과 같은 구조다. 다만 로열티 규모가 공시되지 않아 F&F와 마찬가지로 의존도를 확인할 수 없다.
브랜드/IP 40점은 그 때문이다.
값을 소비자가 아니라 브랜드가 정한다
백화점의 수익은 입점 브랜드에서 받는 수수료율이다. 강한 브랜드일수록 낮은 수수료율을 요구하고, 백화점은 그 브랜드를 유치해야 손님이 온다.
값을 정하는 힘이 양쪽에 나뉘어 있다. 51.6% 점유율은 광주 소비자에 대한 것이지 명품 브랜드에 대한 것이 아니다.
공시에 수수료율이나 그 추이가 제시되지 않는다.
터미널 부문이 줄고 있다
"2025년 하반기 복합개발 진행에 따른 일부 영업면적의 감소 등으로 2026년 1분기 영업 실적은 총매출 32억 원(△8.6%), 영업이익 7억원(△14.1%)"
복합개발이 진행되는 동안 이 부문은 계속 줄어든다. 개발이 언제 끝나고 얼마가 들어가는지 공시 요약에 없다.
확인하지 못한 것
- 복합개발 프로젝트의 규모·일정·투자금액을 모른다. 이 회사의 다음 성장이 거기 걸려 있는데 숫자가 없다. 가장 큰 공백이다.
- 신세계 브랜드 사용에 대한 로열티나 그룹 거래 조건을 모른다.
- 입점 수수료율과 그 추이를 모른다.
- 온라인 매출이나 옴니채널 실적을 확인하지 못했다.
- 광주 상권의 경쟁 구도 변화를 확인하지 못했다.
총평
44점
하이록코리아(47)와 코나아이(42) 사이다.
이 회사의 사실은 두 줄이다.
광주광역시 백화점 시장의 51.6%를 갖고 있고, 마진이 2년째 28.5%다.
그런데 매출이 2년째 1,840억에서 움직이지 않는다.
진입장벽 60점은 지역 독점의 값이다. 광주 상권에 같은 규모의 백화점을 새로 짓는 것은 부지·자본·브랜드 유치를 모두 다시 해야 하는 일이다. 여기에 터미널 부지 확보가 더해졌다.
그런데 그 독점이 성장으로 이어지지 않는다. 시장 자체가 줄고 있고 회사도 "상권내 경쟁심화 및 경기불황이 예상된다"고 쓴다.
하이록코리아(47) 아래인 이유 — 둘 다 마진이 안정적이다. 갈리는 것은 두 가지다. ① 하이록은 수출 60%대로 시장이 넓고, 광주신세계는 도시 하나다. ② 하이록은 Bite Type 수출 단가를 80.6% 올렸는데, 광주신세계는 값을 정하는 힘이 입점 브랜드와 나뉘어 있다.
코나아이(42) 위인 이유 — 코나아이는 분기 마진이 6.8~32.4%로 튀고 플랫폼 23.2%가 지자체 정책 사업이다. 광주신세계는 마진이 2년째 소수점까지 같다.
케이티앤지(52) 아래인 이유 — 구조가 닮았다(줄어드는 시장, 점유율 상승). 갈리는 것은 규모와 울타리의 성격이다. 케이티앤지의 68.8%는 담배 광고 금지라는 법이 함께 지키고 매출이 6.8조다. 광주신세계의 51.6%는 상권이 지키고 매출이 1,842억이다.
롯데관광개발(38) 위인 이유 — 저쪽은 카지노 허가라는 더 강한 울타리를 갖고도 이자가 영업이익보다 커서 38이었다. 광주신세계는 부채 부담이 드러나지 않고 28.5%가 그대로 남는다.
다시 볼 조건
- 복합개발 프로젝트의 규모와 일정이 공시되는가. 이 회사의 다음 성장이 그것뿐이다.
- 매출이 1,840억 정체를 벗어나는가.
- 광주 점유율 51.6%가 유지되는가.
- 터미널 부문이 개발 완료 후 어떤 규모로 돌아오는가.
이 평가는 공시 원문과 재무 수치에 근거한 주관적 판단이며 투자 권유가 아니다.