2026 1Q 기준평가 2026. 08. 16.근거 공시 새 창에서 열기
최신 실적 반영 전 · 이 평가는 2026 1Q 공시까지를 근거로 썼습니다. 이후 2026 2Q 실적이 공시되었습니다.
영업이익률 2026 1Q 4.9% → 2026 2Q 3.7% (−1.1%p)
건물이 서 있는 한 계속 나가는 FM·PM 이 매출의 58.4%이고, 아이파크에 BESTIN 자체 브랜드로 홈네트워크를 넣는다. 스마트빌딩·소방·SOC·기계설비까지 건물의 안쪽을 한 회사가 맡는다. 단 이번 4.85%가 직전 여덟 분기(0.09~2.17%)의 두 배가 넘는다.
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 40
- 전환비용
- 55
- 브랜드 / IP 소유
- 35
- 네트워크효과
- 10
- 가격결정력
- 30
- 마진추세
- 35
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
짓고 끝나는 매출이 아니다.
| 부문 | 1분기 매출 | 비중 |
|---|---|---|
| FM사업(부동산 종합관리) | 865.0억 | 58.4% |
| 홈사업(홈네트워크·시설물 유지관리) | 287.7억 | 19.4% |
| 건설 기전(IBS·소방·세대환기) | 249.7억 | 16.9% |
| 건설 조경인테리어 | 78.8억 | 5.3% |
매출의 58.4%가 건물을 관리하는 일이다. FM 은 냉난방·전기시설물·환경미화· 보안처럼 건물이 돌아가는 데 매일 필요한 것이고, PM 은 그 위에서 수지분석·마케팅·공간배치·임대차 관리·재무보고로 자산 가치를 올린다. 계약이 이어지는 한 매출이 계속 나온다.
자체 브랜드로 아파트에 들어간다 — 홈네트워크를 아이파크현대산업개발의 '아이파크'에 특화 시스템으로 공급하면서 'BESTIN'이라는 자체 브랜드를 운영한다. 홈네트워크는 세대와 단지 서버가 함께 물리는 시스템이라 준공 후 바꾸기 어렵고, 그 뒤의 시설물 유지관리가 따라온다.
건물 안쪽을 한 회사가 맡는다 — 조명·온도·환기·통신을 관장하는 시스템(IBS)부터 급배수·냉난방·공기조화 설비(M&E), 실내외 인테리어·조경까지 한다. 회사가 "건축물의 편의성, 효율성, 안정성 향상과 관련한 요소가 주요사업" 이라 쓴다. 설계·시공을 한 쪽이 유지관리로 이어받는 구조다.
그 노하우가 밖으로 나간다 — 도로·철도의 통신·신호 제어시스템을 구축하는 공공사업과 태양광·연료전지·폐기물 에너지 등 신재생 에너지 구축까지 수행한다. 그룹 단지에서 시작해 "축적한 경험을 기반으로 외부 시장까지 영역을 확대" 한다고 밝힌다.
부동산에 IT 를 붙인다 — 부동산 데이터솔루션과 중개 네트워크로 FM·PM 위에 서비스를 얹는다.
아홉 분기 동안 적자가 없다. 매출은 1분기끼리 1,335.8 → 1,625.5 → 1,481.2억 (2년 +10.9%)이고 연간이 1.02%(2024) → 1.65%(2025)로 올라왔다.
비판적으로 봐야 할 것
이번 4.85%가 직전 여덟 분기의 두 배가 넘는다.
| 1Q | 2Q | 3Q | 4Q | 연간 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 0.09% | 1.31% | 0.21% | ~ | 1.02% |
| 2025 | 1.83% | 2.17% | 1.41% | ~ | 1.65% |
| 2026 | 4.85% |
직전 여덟 분기가 0.09~2.17% 였는데 한 분기에 4.85%가 됐고 회사가 원인을 쓰지 않는다(판정 원칙 2). 같은 분기에 매출은 8.9% 감소했다고 회사가 밝히므로 매출이 준 상태에서 이익이 늘었다는 뜻인데 설명이 없다.
마진이 원래 1%대다. 연간 1.02%·1.65% 이고, FM·PM 은 인력이 원가인 사업이라 구조적으로 얇다.
전방이 그룹과 건설 경기다. 홈사업은 아이파크 준공 물량에 걸리고, FM 도 그룹사 준공단지와 자사건물에서 시작했다. 회사가 외부 확대를 쓰지만 계열 매출 비중을 공시하지 않는다.
건설 부문이 줄고 있다 — 기전이 24.7%(26기) → 21.9% → 16.9%, 조경인테리어가 15.2% → 8.7% → 5.3% 다. 두 부문 합쳐 39.9% → 30.6% → 22.2% 로 축소됐다. 모델하우스·리모델링 물량이 빠지는 국면인데 회사가 서술하지 않는다.
부문별 손익이 없다. FM 58.4%가 실제로 버는지, 홈사업이 버는지 모른다.
수주잔고가 없다. 건설·기전은 프로젝트 사업인데 받아 놓은 물량을 밝히지 않는다.
FM 계약의 기간·갱신 조건을 밝히지 않는다. 반복 매출이 근거인데 관리 면적도 계약 건수도 갱신률도 없다.
연결과 별도가 거의 같다(1,481.2억 vs 1,481.0억). 종속회사가 사실상 없다.
총평
43점.
FM·PM 이 매출의 58.4%인 반복 매출 구조, BESTIN 자체 브랜드로 아이파크에 들어가는 홈네트워크, 건물 안쪽을 통째로 맡는 범위, 그 노하우로 나간 SOC·신재생, 아홉 분기 적자 0이 근거다.
에스원(45)과 같은 계열인데 두 점 아래다. 그 회사도 물리보안이라는 구독형 사업에 관제센터·출동 인프라를 갖는데 부문별 손익을 공시한다. 이 회사는 FM 58.4%가 버는지 확인할 수 없다.
현대무벡스(43)와 같은 점수다. 둘 다 건물·설비를 다루고 둘 다 수주잔고와 계열 비중을 밝히지 않는다.
43 위로 못 올린 것은 이번 4.85%의 설명 부재와 건설 부문 축소다. 매출이 8.9% 줄었는데 마진이 두 배가 된 이유를 쓰지 않고, 기전·조경이 39.9%에서 22.2%로 내려오는 국면이다.