2026 1Q 기준평가 2026. 08. 14.근거 공시 새 창에서 열기
최신 실적 반영 전 · 이 평가는 2026 1Q 공시까지를 근거로 썼습니다. 이후 2026 2Q 실적이 공시되었습니다.
영업이익률 2026 1Q 2.3% → 2026 2Q 3.0% (+0.7%p)
건축·토목·플랜트를 관급/민간으로 나눠 건수·수익인식액·계약잔액·평균도급액까지 공시하고, 그 표가 관급 59.0%·분양 2.4%임을 드러낸다. 계약잔액이 분기매출의 17.8배이고 2024년 네 분기 적자에서 2025년 +2.42%로 돌아섰다. 단 적자 4/9에 폭 13.90%p 다.
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 45
- 전환비용
- 30
- 브랜드 / IP 소유
- 40
- 네트워크효과
- 10
- 가격결정력
- 30
- 마진추세
- 40
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
공사 표가 이 회사의 성격을 그대로 보여 준다.
건축·토목·플랜트·분양을 각각 관급과 민간으로 나눠 공사 건수·완성공사액· 계약잔액·원도급액·평균도급액까지 낸다. 이 프레임 건설사 중 가장 촘촘한 공시다.
| 공종 | 관급 | 민간 | 계약잔액 |
|---|---|---|---|
| 건축 | 883억 | 833억 | 40,496억 |
| 토목 | 1,430억 | 90억 | 31,786억 |
| 플랜트 | 73억 | 634억 | 3,547억 |
| 분양 | — | 99억 | 1,370억 |
관급이 2,386억으로 매출의 59.0% 다(계룡건설 71.4%·남광토건 94.15% 계열). 발주처가 국가·지자체·공공기관이면 대금 회수 위험이 낮다. 토목은 관급이 민간의 16배다.
분양이 99억으로 매출의 2.4%뿐이다. 지어서 파는 것이 아니라 받아서 짓는 도급 중심이라 미분양이 재고로 남는 위험을 구조적으로 크게 지지 않는다 — 동원개발(0.50%)·KCC건설(0.91%)·신원종합개발(0)과 같은 형태이고, 자체 분양 51.9%에 미분양을 밝히지 않아 33점이었던 서한과 정반대다.
계약잔액이 두껍다. 네 공종 합계 77,199억으로 분기 매출의 17.8배이고, 회사 요약에 적힌 총 도급액은 219,935억·계약잔액 132,109억이다(미착공 포함).
적자 네 분기에서 돌아섰다.
| 1Q | 2Q | 3Q | 4Q | 연간 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | −4.44% | −9.07% | −5.37% | −3.87% | −5.74% |
| 2025 | 3.61% | 0.39% | 0.17% | 4.83% | +2.42% |
| 2026 | 2.33% |
2024년은 네 분기가 전부 적자였는데 2025년은 네 분기가 전부 흑자다.
시공 밖의 축이 있다. 종속회사 동부엔지니어링이 설계·감리로 267억을 냈고, 동부자산관리(임대) 35억, 동부당진솔라(발전), Dongbu Australia(광산개발)가 붙는다. 설계·감리는 발주자를 대리하는 자리라 시공과 위험의 성격이 다르다.
연구개발을 하는 건설사다 — 연구개발 담당 20명에 산학연협동·국책·자체개발 과제 38건의 실적을 갖고 지적재산권(특허·신기술) 취득으로 기술경쟁력을 확보한다고 쓴다.
비판적으로 봐야 할 것
적자가 아홉 분기 중 넷이고 폭이 13.90%p 다. 2024년 2분기 −9.07% 와 2025년 4분기 +4.83% 가 같은 표에 있다. 흑자로 돌아선 지 다섯 분기이므로 이번 2.33%가 구조인지 아직 짧다.
매출이 늘지 않는다. 연간 16,883.7 → 17,586.3억으로 +4.2%, 1분기끼리 4,197.2 → 4,162.0 → 4,345.6억으로 2년 +3.5% 다.
미분양·PF 우발채무를 밝히지 않는다. 분양이 2.4%뿐이라 위험이 작을 것으로 보이지만 계약잔액 1,370억이 남아 있고 그 분양률을 쓰지 않는다. 이 국면의 다른 건설사들과 마찬가지다.
부문별 손익이 없다. 건설부문과 기타부문의 구분만 있고 관급/민간, 건축/토목/플랜트 중 어디서 이익이 나오는지 모른다. 계룡건설(44)이 건축 10.6%가 이익의 94.7%임을 드러낸 것과 대비된다.
종속회사에 부동산업이 넷이다 — ㈜더파크, ㈜필우산업개발, 와이제이글로벌개발㈜, 르네블루삼척㈜, 단양레이크파크㈜. 이들의 매출·손익과 보유 자산을 밝히지 않는다. 건설사에서 부동산 자회사는 분양 위험이 다른 이름으로 들어오는 통로가 될 수 있다.
원재료 값을 표로 내지 않는다 — "전반적인 수요량은 감소하였으나, 원자재 상승으로 단가 상승세"라는 한 문장뿐이다. 철근·레미콘 단가를 3년 시계열로 낸 IPARK현대산업개발(42)과 대비된다.
해외가 없다. DONGBU CORPORATION VINA 가 있지만 매출이 잡히지 않는다. 전방이 국내 건설 하나다.
별도 마진이 연결보다 낮다 — 별도 1.03% vs 연결 2.33% 이고, 별도가 연결 매출의 93% 다. 종속회사가 마진을 올리는 구조인데 그 내역이 없다.
총평
43점.
공종별·관급민간별 공사 표, 관급 59.0%, 분양 2.4%, 계약잔액 17.8배, 네 분기 적자에서의 반전, 설계·감리 자회사가 근거다.
KCC건설(43)과 같은 점수다. 그 회사도 분양이 0.91%뿐이라 미분양 위험을 지지 않고 인프라 22.25%가 완충인데, 수주잔고를 밝히지 않는다. 이 회사는 잔고를 공종별로 낸다. 대신 그 회사는 마진이 3년 연속 상승했고 이 회사는 2024년이 통째로 적자였다.
계룡건설(44)보다 한 점 아래인 것은 부문별 손익 때문이다. 그 회사는 건축 10.6%가 이익의 94.7%이고 분양 −67억·유통 −21억을 스스로 드러낸다. 이 회사는 그 분해가 없어 관급 59.0%가 실제로 버는지 확인할 수 없다.
신원종합개발(42)보다는 위다. 그 회사도 분양수입이 0인 도급 중심인데 사업의 개요가 한 문단뿐이라 수주잔고·발주처를 하나도 못 봤고 같은 국면에서 연간이 5.78 → 4.07%로 하락했다.